Depuis le 15 juillet 2022, la Ville de Bordeaux applique l’encadrement des loyers afin de lutter contre l’augmentation excessive des prix du marché locatif. Ce dispositif, prévu par la loi, fixe des plafonds pour les loyers des logements meublés ou non meublés lors de la signature d’un nouveau bail ou de son renouvellement. L’objectif est clair : favoriser l’accès au logement pour tous en limitant les abus.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure qui fixe un loyer de référence à ne pas dépasser, déterminé en fonction de la situation et des caractéristiques du logement. Ce montant est établi chaque année par arrêté préfectoral, sur la base des données collectées par l’Observatoire local des loyers (OLL), animé par l’Agence d’urbanisme A’Urba.
À Bordeaux, ce loyer plafond s’applique à tous les baux soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (y compris les baux mobilité). Sont concernés :
- les premières mises en location,
- les renouvellements de bail,
- les changements de locataire,
- les colocations (avec une règle spécifique : la somme des loyers perçus ne peut dépasser le plafond applicable au logement).
Comment sont calculés les loyers de référence ?
Le loyer de référence dépend de plusieurs critères :
- localisation du logement (Bordeaux est découpée en quatre zones),
- année de construction,
- nombre de pièces,
- type de bien (maison ou appartement),
- mode de location (vide ou meublé).
Trois niveaux sont définis :
- Loyer de référence : correspond au loyer médian observé.
- Loyer de référence majoré : +20 % par rapport au loyer de référence (plafond maximal autorisé).
- Loyer de référence minoré : −30 % par rapport au loyer de référence.
Le propriétaire fixe librement son loyer de base, mais celui-ci ne peut dépasser le loyer de référence majoré.
Le complément de loyer : dans quels cas ?
Si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue remarquable, jardin privatif, piscine, balcon spacieux…), le propriétaire peut demander un complément de loyer. Ce supplément doit être justifié dans le bail.
En revanche, il est interdit dans certaines situations :
- sanitaires sur le palier,
- humidité ou infiltrations récentes,
- diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F ou G,
- mauvaise isolation des fenêtres,
- vis-à-vis trop proche ou mauvaise exposition,
- installation électrique dégradée.
Vérifier la conformité d’un loyer
Propriétaires comme locataires peuvent vérifier la conformité d’un loyer via un simulateur en ligne. Le contrat de bail doit obligatoirement mentionner :
- le loyer de référence applicable,
- le loyer de référence majoré,
- le montant et la justification du complément de loyer (le cas échéant).
Recours en cas de dépassement
En cas de désaccord sur le montant du loyer, la première étape consiste à discuter avec le propriétaire. Si aucun accord n’est trouvé, le dossier peut être porté devant la Commission départementale de conciliation de la Gironde.
- Contestation du loyer de base : action possible devant le tribunal judiciaire de Bordeaux dans un délai de trois ans.
- Contestation du complément de loyer : délai de trois mois après signature du bail pour saisir la Commission, puis le juge si la conciliation échoue.
En cas de jugement favorable, le loyer pourra être réduit rétroactivement.
Cas du renouvellement de bail
- Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut envisager une hausse sous conditions.
- Si le loyer dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution.
Sanctions pour non-respect
Un propriétaire qui ne respecte pas l’encadrement des loyers s’expose à :
- un remboursement des trop-perçus au locataire,
- une amende administrative : jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Besoin d’information ?
L’Agence départementale d’information sur le logement de la Gironde (ADIL 33) offre conseils et accompagnement.
Adresse : 105, avenue Émile Counord, 33300 Bordeaux
Tél. : 05 57 10 09 10
Email : contact@adil33.com
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